La fiscalité de la plus-value en cas de démembrement de propriété
Il convient d’opérer une distinction selon l’origine du démembrement afin de calculer le prix de revient en cas de démembrement de propriété lorsqu'il y a plus-value.
Cela peut être applicable également en cas de plus-value lors de la cession des titres de votre entreprise.
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Première situation : cession conjointe avec répartition du prix de vente ou cession isolée de la nue-propriété ou de l’usufruit
• Personne imposable
En cas de cession conjointe avec répartition du prix de vente, l’opération est susceptible de dégager une plus-value imposable au nom de chacun des titulaires de droits démembrés.
• Lorsque le cédant d’un droit démembré a disposé de la pleine propriété des titres avant leur démembrement :
Dans cette hypothèse, le prix d'acquisition peut être déterminé, au choix du contribuable, par valorisation économique ou en appliquant le barème de l’article 669 du CGI, en retenant l’âge de l’usufruitier au jour de la cession.
Quelle que soit la méthode retenue, il faut cependant que cela soit la même pour les deux droits.
• Lorsque les droits cédés ont été acquis distinctement par l’usufruitier et le nu-propriétaire :
Lorsque le cédant n'a pas détenu la pleine propriété avant le démembrement, la plus-value réalisée est égale à la différence entre le prix de cession du droit et son prix d'acquisition ou, en cas d'acquisition à titre gratuit, la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation (valeur déterminée en application du barème fiscal).
Une question fiscale ?
Deuxième situation : cession conjointe sans répartition du prix de vente
• Personne imposable
La plus-value est en principe imposable soit au nom de l'usufruitier en cas de quasi-usufruit, soit au nom du nu-propriétaire en cas de remploi du prix de cession avec report du démembrement. Lorsque l'objet du démembrement est un portefeuille de valeurs mobilières issu d'une succession, il est toutefois admis que la plus-value soit imposable au nom du seul usufruitier, à condition que l'usufruitier et le nu-propriétaire formulent conjointement une option expresse et irrévocable en ce sens auprès de l'établissement financier teneur du compte.
Situation dans laquelle ni le nu-propriétaire ni l’usufruitier n’ont disposé de la pleine propriété des titres avant leur démembrement :
La plus-value est déterminée par la différence entre le prix de cession de la pleine propriété des titres et leur prix de revient déterminé dans les conditions de droit commun, à savoir :
• Le prix d’acquisition de la peine propriété des titres (en cas d’acquisition de la nue-propriété et de l’usufruit à titre onéreux), ou
• La valeur globale retenue pour la détermination des droits d'enregistrement lors de la mutation à titre gratuit qui a donné lieu au démembrement de la propriété (en cas d’acquisition à titre gratuit)
Situation dans laquelle le nu-propriétaire ou l’usufruitier a disposé de la pleine propriété des titres avant leur démembrement :
La plus-value est déterminée par la différence entre le prix de cession de la pleine propriété des titres et le prix ou la valeur d’acquisition initiale de la pleine propriété des titres majoré de l’accroissement de valeur du droit transmis entre la date de l’acquisition initiale de la pleine propriété et la date de transmission à titre gratuit (cas courant) ou à titre onéreux (cas plus exceptionnel).
Situation 1 : la nue-propriété a été transmise lors du démembrement
Si une fraction de la plus-value relative à la nue-propriété est neutralisée (puisque la valeur de la nue-propriété a déjà été imposé aux droits de donation), celle relative à l’usufruit conservé par le donateur ne l’est pas et doit être imposée.
La fraction du prix d’acquisition de la pleine propriété des titres afférente à la nue-propriété peut être déterminée par l’application du barème de l’article 669 du Code général des impôts.
Situation 2 : l’usufruit a été transmis lors du démembrement
La fraction du prix d'acquisition de la pleine propriété des titres afférente à l'usufruit peut être déterminée par l'application du barème de l'article 669 du Code GénéraI des Impôts, en retenant l'âge de l'usufruitier à la date de la cession.
Une question fiscale ?
Troisième situation : cession de la pleine propriété de titres après réunion de l’usufruit à la nue-propriété
• Usufruit acquis par voie d’extinction
En principe, que la nue-propriété ait été acquise à titre onéreux ou à titre gratuit, il est fait abstraction de la valeur de l’usufruit, celui-ci ayant été acquis pour une valeur nulle. En cas de cession ultérieure de la pleine propriété des titres, le prix d’acquisition à retenir est celui de la seule nue-propriété ou sa valeur vénale retenue lors de la transmission à titre gratuit.
Par exception, si l'usufruit qui s'est éteint avait été transmis à l'usufruitier à titre gratuit en même temps que la nue-propriété au nu-propriétaire, le prix de revient pour le nu-propriétaire est égal à la somme des valeurs vénales déclarées pour chacun de ces droits lors de la transmission à titre gratuit à l’origine du démembrement de la propriété.
En revanche si le nu-propriétaire décède avant l'usufruitier : au décès de l'usufruitier, le prix de revient du nouveau nu-propriétaire devenu plein propriétaire sera égal à celui de la seule nue-propriété pour la valeur retenue dans la succession du nu-propriétaire initial. Le prix de revient du nouveau nu-propriétaire ne sera pas majoré de la valeur de l'usufruit au jour où l'usufruitier avait acquis ce droit.
• Usufruit a été acquis à titre gratuit ou à titre onéreux
Le prix de revient est égal à la somme des prix d’acquisition (ou des valeurs vénales) de la nue-propriété et de l’usufruit.
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Tous les schémas présentés ne doivent pas être réalisés dans un but principalement ou uniquement fiscal et doivent être impérativement validés par vos conseillers habituels.